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“一房数卖”情形下,应履行那个买卖合同?

[日期:2015-10-07] 来源:  作者: [字体: ]

“一房数卖”是出卖人将一处房产出售给数个买售人的行为。在这种情况下,存在多个房屋买卖合同,那么这种情况下,应先履行那个房屋买卖合同呢?这里分列了不同的情况:

1、商品房买卖合同均未办理登记且标的房屋尚未交付。这种情况下,一般主张先履行签署时间在先的合同,对于不能履行的,买受人可以向出售人主张违约责任。我个人认为,未办理过户登记,仅签订合同,此种情况下合同属于债权,债权具有平等性,法院不能要求签订在先的合同就先履行,在过户之前,物权还在出卖人手中,出卖人有权决定将房子出售给任何人,因此,我个人认为,法院在此种情况下,应尊重出卖人的意思,出售人愿意继承履行哪个合同就履行哪个合同,对于其他合同,出卖人承担相应的违约责任即可。

2、商品房买卖合同均未办理过户手续,其中一个已经进行了备案或已交付使用。这种情况下,备案或交付使用的房屋的合同比起其他一般的买卖合同更说明了双方有了合同履行的意向,因此,应支持已经备案或已交付使用的买卖合同,对于其他合同,买受人可以追究卖房人的违约责任。

3、房屋已办理过户登记,且房屋未转移给其他买受人。此种情况下,物权已发生转移,因此,出售人已对房屋没有处分权了,因此,房屋已办理过户且已转移给其他买受人,则后签订的房屋买卖合同因出售人无法履行合同,可以要求出售人承担因履行不能责任。

4、在数份商品房买卖合同中,有一份合同已办理过户登记,另一份合同已交付房屋。这种情况下,已办理过户,说明物权已发生变动,物权具有公示性,这种情况下,已登记过户的合同得到优先履行的效力,而排除其他合同的履行效力。

5、在数份商品房买卖合同中,有一份合同已办理了合同登记备案,而另一份已经将标的房屋实际交付使用。房屋已交付使用,这已经履行了主要合同义务,而且已产生了诸多积极的合同效果,而合同登记备案仅系双方当事人对于合同本身成立效力的一种确订与强化,没有实际履行意义,故此时应确认已将标的房屋实际交付使用的合同得到优先履行。

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