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承租方单方解除租赁合同,出租方如何请求赔偿 -----擅自撤离租赁房屋纠纷案

日期:2019-10-09

【案情简介】

原告:祈福公司

被告:某空调公司

原、被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》,被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦43层05单元,租期为5年,从1997年5月15日至2002年5月14日。合同约定前三年月租金为港币31,566元,后两年为港币36,300元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用,每月1日向原告交租金,拖欠租金,应向原告支付滞纳金30%。该合同于1997年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。2000年3月,被告提出租金过高,要求减租,原告同意调整,双方多次协商,但未达成一致意见。2000年8月,被告擅自撤离租赁房屋,停止履行合同。原告于2001年4月诉至法院,请求法院判令:1.解除《房屋租赁合同》;2.被告支付租金358,266港元,利息12,420.57港元,滞纳金29,572.78港元;3.被告支付管理费人民币35,032.6元,利息1,056元,滞纳金15,085.62元;4.没收定金12,626.40港元;5.被告赔偿房屋空置损失117,390港元。

 【争议焦点】

房屋空置后的租金损失应否由被告负责?

原告认为:被告提出租金过高,要求调整,原告也同意,但在双方未能达成一致的情况下,被告擅自撤离房屋,属单方违约,造成房屋空置的损失应由被告承担。

被告认为:被告已在8月9日书面通知原告,管理处人员也知道被告撤离;根据《深圳市房屋租赁管理条例》规定,被告如果拖欠租金达3个月以上的,原告可以解除合同,但在被告超过十几个月未交租的情况下,原告仍未解除合同。根据合同法第119条规定,即使被告违约,原告应采取合理措施,防止损失扩大,但原告并不采取措施,损失应由原告负责。

 【代理思路及实务】

原告委托了本所律师代理诉讼。

作为原告的代理人,要解决以下两个问题:

一、被告解除合同通知送达事实的认定

被告提出在2000年8月9日已书面通知原告,搬离租赁房屋,被告认为这是解除合同的时间。据材料显示,原告并未收到该通知,更无同意此时解除合同的书面证据,故被告这一主张很难得到法庭的认定。

根据《合同法》第93、94条的规定,只有三种情况下合同的当事人才能解除合同:一是双方当事人协商一致;二是双方约定合同解除的条件出现时;三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自搬离租赁房屋,停止履行合同,是违约行为,无视合同对双方的约束力,根据《合同法》第113条规定,应当承担全部的违约责任。

鉴于被告早已搬离房屋,被告也有解除合同的意愿。原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间,这样便于计算欠租及空置的损失。

二、造成租赁房屋长期空置,原告是否未尽防止损失扩大的义务?

被告提出,2000年8月9日他们搬离租赁房屋后,即向原告交出钥匙,但原告不接受,原告拒不接受被告交付钥匙的目的,是要造成房屋由被告一直占用的事实, 原告以此来索赔。《合同法》第119条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题,关键是被告举证,被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙,没有采取适当措施致使损失扩大,这是十分困难的。因此,原告只要运用举证责任的分配,即可使原告立于不败之地。 相反,原告抓住一个重要事实,就是直至诉讼开庭前,被告一直没有把钥匙交给原告,房屋一直在被告控制之下,以论证空置房屋的损失应由其承担。

【审理及判决】

经开庭审理,被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证,也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主张,被告承担举证不能的责任。

法庭认为:原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,合同的形式、内容符合有关法律规定,是合法有效合同,受法律保护。双方当事人应认真履行。但由于被告在履行合同期间,以合同约定的租金过高为由,提出要求拆减租金,在与原告未协商结果情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务,其行为是违约行为,应依法承担相应的违约责任。

被告实际早已搬离承租房屋,且在诉讼中,亦表示同意解除租赁合同,故对原告要求确认合同自2001年4月27日解除的诉讼请求,本院予以支持。2001年4月27日合同解除前,被告应按合同约定向原告支付租金及管理费,因此,对原告要求被告按合同约定支付租金及管理费的诉讼请求,本院予以支持。

但在合同解除后,原告提出该房屋仍然空置,已造成原告损失,要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿,因该房屋钥匙在被告处,仍属被告控制的房屋,原告以房屋租赁指导租金标准,即每月130元/平方米,计算至2001年11月止,理由是充分的,本院予以支持。

另外,被告交付的合同定金港币63,132元,是确保合同完全履行的保证金,由于被告的行为违约,致使合同不能完全履行,因此,原告提出被告尚有一年合同期未履行,按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金港币12,624.4元,作为对被告违约的处罚,其诉求符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条的规定,本院予以支持。

法院遂作出判决如下:

一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》。

二、被告应向原告支付房屋租金港币321,966元。

三、被告应向原告支付房屋管理费人民币30,879.34元。

四、被告应向原告支付租金滞纳金港币9,885.42元。

五、被告应向原告支付管理费滞纳金人民币1,955.66元。

六、准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币63,132元中扣减12,624.40元。

七、被告应赔偿原告房屋空置损失人民币117,390元。

被告不服,向深圳市中级人民法院提起上诉,经二审法院审理,驳回上诉,维持原判。

本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。

【律师的忠告】

其实,本案被告全面败诉的局面完全是可以避免的。

房屋租赁合同的解除,要依法进行。不能继续履行合同,需要解除合同的一方,通常应提前1-3个月书面通知对方,陈述解除合同的因由及提出解决方案,函件送达对方时,要求对方签收并复函。如对方拒绝签收,或不予答复,应通过公证送达或特快专递邮寄,解除合同的程序,应依据《合同法》第96条规定的方式进行。

本案被告如果通过公证或专递方式送达8月9日的函件,并在原告拒收钥匙后通过提存公证的方式交接钥匙,或者及时向人民法院请求确认解除合同的效力,则可把损失减至最低。

在经济交往中,解除合同的情况是经常出现的,如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决,一定是能够取得双赢的效果。

 

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