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夫妻一方擅自处分共有房屋的效力

日期:2019-06-16

  根据我国法律规定,“夫或妻对夫妻共同房屋,有平等的处理权”,那么夫妻一方擅自处分共同房屋的法律效力是怎样的?

  近年来,由于房产价格的不断上涨,房屋买卖案件中,因悔约引发的纠纷居多,特别是夫妻单方签订房屋买卖合同,出售共有房屋,夫妻另一方以不知道、不同意等理由拒不履行房屋买卖合同的纠纷又占悔约纠纷的绝大多数。

  夫妻一方处分共有房屋的实务观点

  情形一:该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻人,夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同。

  情形二:该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人,登记权利人与第三人签订房屋买卖合同,但未办理房屋所有权变更登记。

  情形三:该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方,登记权利人与第三人签订房屋买卖合同,并且已办理房屋所有权变更登记。

  情形四:该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人,非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。

  情形五:该房屋为夫妻共同财产,夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的。

  1、第一种情形中房屋买卖合同的效力应为效力待定合同。

  在此种情形下,对该房屋的处分行为必须取得夫妻双方的一致同意,任何一方无权单方处分房屋,夫妻一方如果与第三人签订房屋买卖合同的行为,可认定为系无权处分,无权处分行为经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。但权利人不予追认而导致合同无效的情况下,如果第三人可以举证证明其符合善意取得的情形,则可依善意取得制度而取得房屋所有权。

  2、第二种情形依买受人是否为善意来认定合同的效力。

  未办理房屋所有权变更登记的房屋买卖合同,应该根据具体情况进行分析,主要依买受人是否为善意来认定合同的效力。此处应当理解为是经有关部门依法登记为共有的房地产,买受人才完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权,如果包括未经登记为共有的房地产,则严重影响交易安全,且交易成本巨增。即此种情况下第三人亦完全有理由相信登记权利人对该房屋有完全处分权。当然,此时并不是所有的处分行为都有效,最重要的一点是要区分买受人是否为善意。至于第三人是否为善意,在举证责任分配上,一般首先应推定该房屋出售行为是夫妻双方的共同意思表示,如果夫妻一方有相反意见的,应举证证明,比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等足以认定该房屋出卖行为非为夫妻双方的共同意思表示且买受人知晓此情况。首先,夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊且具有很大人身信赖性的关系,如果夫妻关系正常,一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋;其次,很多在现实生活中,原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋,然后一方签订合同后,发现房价上涨迅速,基于投资心理和欲望的驱使,另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效,从而达到再以更高价格将房屋另行出售从而获得更多利益的目的。故如果不区分情况就认定合同无效,对于善意买受人来说无疑是十分不公平的,而且也是一种交易成本的浪费。

  3、第三种情形也是依买受人是否为善意来认定。

  不同的是此种情形下买卖双方已办理完毕房屋所有权变更登记,故房屋买卖合同的效力认定与第二种情形相同,应依买受人是否为善意来认定。至于买受人可否取得房屋所有权,依据《物权法》第六条确定的公示公信原则,结合《物权法》第十六条的规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。故依据公示方法所表现出来的物权即便不存在或内容有误,对于信赖此项公示方法所表现出来的物权,并与之交易的善意当事人,法律承认有和真实物权相同的法律效果,否则将严重影响交易安全,并导致交易成本巨增。因此,为维护物权登记的公示公信效力,不能让信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误而导致的不利后果,但此时买受人须为善意第三人。如果夫妻一方确实有证据证明第三人与另一方签订房屋买卖合同时,明知该房屋为夫妻共同财产,并且未获得其同意,而与另一方串通签订该合同,则可依据《合同法》关于无效合同的规定主张合同无效。如果被判定无效,第三人当然不能取得该房屋所有权,给不知情一方造成的损害应当予以赔偿。

  4、第四种情形应以买受人是否尽到了合理的谨慎审查义务来认定。

  该房屋虽系夫妻双方的共同财产,但房屋的所有权证书中登记权利人仅为夫妻一人,依据《物权法》第六条确定的公示公信原则,结合《物权法》第十六条的规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,故非登记权利人与买受人签订房屋买卖合同时,买受人在交易中的谨慎审查义务应大于一般情况,应视买受人有无尽到合理的谨慎审查义务而认定房屋买卖合同是否有效。如买受人通过事实判断和审查出卖人的陈述客观与否,可认为其尽到了合理的谨慎审查义务,则应认定合同有效。我国是以房屋产权登记作为认定房屋所有权的唯一标准,买受人可主张要求办理房屋所有权变更登记,只有在变更了房屋所有权登记的情况下,房屋的所有权才被认定为完全转移,房屋买卖合同才算真正履行完成。当然,此时的举证责任应分配给买受人。

  5、第五种情形是合同生效后给另一方造成损失的补救。

  夫妻双方离婚已成为必然,夫妻关系不可避免地被解除时,因身份关系所产生的财产关系也随之消失,此时共同财产需要分割,夫妻双方有平等地分割共同财产的权利,就此款夫妻一方未经另一方同意,擅自处分共有的房屋侵犯了另一方的财产所有权,离婚时另一方有权请求赔偿损失,这种离婚损害赔偿是夫妻一方因法定的严重过错行为而导致离婚的,并对无过错方造成精神或物质损失的,无过错方有权请求损害赔偿,赔偿的目的是要就已造成的财产损失予以补救,让受害方的利益得到救济,通过赔偿能够减少离婚后无过错方的生活困难,有利于提高单亲家庭的生活水平,赔偿的主要功能在于填补损害,预防制裁违法行为。

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