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房屋买卖时购房者要注意什么,买房时购房者有何要注意

日期:2019-11-13

一、房屋买卖时购房者要注意什么

在房屋买卖时,购房者应注意以下问题:

(一)质量不合格要提出退房。

如果交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水,门窗损坏等质量瑕疵,如果合同中明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”,则购房人可以拒绝接收房屋。若合同中没有明确约定,应根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房”的规定要求退房。

(二)不交物业费,开发商也应给钥匙。

实践中,开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司,而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提,由此产生了大量纠纷。开发商的这种做法是错误的。从法律关系来说,物业管理公司只是开发商的代理人,购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形,物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》,购房人不交纳物业管理费,物业公司可依据上述合约的条款,追究购房人的法律责任,而不能以此拒绝向购房人交付房屋钥匙。

(三)开发商不应要求购房者接收房屋前缴纳维修基金。

多数情况下,购房者在实际收房时,房地产商和物业管理公司却一定要先缴纳维修基金才给办理入住手续。但根据法律、法规的相关规定,购房者交纳维修基金的单位由各省、市自行规定,不一定是房地产商和物业公司。以北京为例,在《北京市关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第二条就规定,商品住宅购房者应按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门交纳维修基金。该《通知》第四条规定,商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局;房地局代收维修基金时,须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。在市、区县房屋交易管理部门办理立契过户手续的购房者,其维修基金由市、区县小区办代收。由此可见,在市范围内只有小区办才有权代收维修基金,其他人如果不能出示市国土和房屋管理局的书面委托,则没有代收的权利。

二、买房时购房者有何要注意

开发商延期交房不得超过三个月。根据最高人民法院近期发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。由此可见,因为购房者与开发商签订的购房合同约定不明,开发商无限期延期交房的情况将会越来越少。

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