你好,游客 登录 注册 发布搜索

不动产物权变动过程中共有权的行使和保护问题的研究报告(下)

日期:2018-05-25

三、解决不动产物权变动中共有权的行使和保护问题的相关理论完善

经研究,我们认为,要解决不动产物权变动中共有权的行使和保护问题,首先要进行相关理论构建,为实务部门的处理提供理论依据和支撑。 

(一)对不动产登记理论的完善

就我国目前不动产登记制度的城乡二元化结构现状而言,在完善不动产登记理论时有必要区分城市和农村。农村房屋登记亟待解决的不是理论问题,而是制度落地的问题,目前农村地区房屋登记工作亟待在全国范围内切实推行。

相较而言,在城市不动产登记制度视角探讨不动产登记理论的完善,更切合实际。目前需要解决的问题有两个。一是不动产登记的性质问题。对于不动产登记的性质,理论界有公法行为说[1]、私法行为说[2]、证明行为说[3]、公法兼私法行为说[4]等诸多学说,尚未达成统一。我们认为,按照我国不动产登记的一般理论,登记机构不能在没有当事人申请的情况下进行登记行为,不动产登记以申请原则作为基本原则,除非法律另有规定外或其它国家公权力机关的委托,登记机关不能擅自启动不动产登记程序。我国不动产登记作为国家行政事务的一种,目的是维护不动产交易安全以及提高不动产资源管理,其服务对象是民事活动,体现了强烈的私法性质。因此,我国的不动产登记属于私法范畴中的国家行政事务。第二个问题是不动产登记审查义务的性质问题。关于不动产登记的审查工作是实质审查,还是形式审查的问题,我们认为当前不动产登记应承担形式审查和实质审查相结合的审查义务。关键在于通过审查主体多元化、引入特别程序等方式来提高不动产登记的效率和正确率。

(二)对无权处分理论的修正

为促进法院统一裁判尺度,有必要对无权处分理论进行梳理和修正。处分,从广义上说,有事实上的处分和法律上的处分,而法律上的处分又可分为负担行为与处分行为。无权处分,作为法律行为中的学说用语,指当无权利人就他人权利标的物为处分,则该物权变动的效力待定,经有权利人的承认,从而使处分行为有效。[5]也就是说,无权处分中的“处分”仅指处分行为,而不包括负担行为。

处分人具有处分权,是处分行为有效的要件。于负担行为,则不以设立债权行为人具有处分权为必要条件。以买卖合同为例。在买卖合同中,出卖人是否为标的物的真实权利人,并不影响买卖合同的生效,若出卖人为无权处分,只产生买受人取得所有权效力待定的后果,而并不会导致买卖合同无效。这就是物权行为独立性原则,又称分离原则,这一原则在我国《物权法》中已明确确立。[6]需要指出的是,承认物权行为的独立性并不代表承认物权行为的无因性。无因性原则是指“物权行为之效力,不受其原因行为所左右,债权行为虽不成立、不生效力、被撤销或无效,基于债权行为而作成之物权行为,并不受影响,仍然产生物权变动之法律效果”。我国并未采纳该理论。[7]但独立性原则是区分相对权(债权)和对世权(物权)的逻辑必然,是否采纳无因性原则是立法政策的选择,无所谓对错,不能因为我国未确立物权行为无因性,就得出不承认物权行为独立性的结论,无因性是价值选择,而独立性却是大陆法系法律行为理论的根基,是必然结论。

当我们在辨析无权处分的合同效力时,往往会依据《买卖合同司法解释》第3条的规定将焦点放在无权处分的买卖合同效力认定上,同时又生出其他处分合同如抵押合同、互易合同、赠与合同的效力认定没有相应司法解释做直接依据的困惑。事实上,我们不应区分各类合同(包括区分有偿合同和无偿合同)分别认定其效力,而应当在坚守负担行为和处分行为相互分离这一原则,意即债权合同的效力不以当事人有处分权为前提的情况下,统一辨析无权处分合同的效力。我国《合同法》第25条规定:“承诺生效时合同成立。”第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”可见,合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实、自由,合同的无效列举于《合同法》第52条的若干情形,其中并不涉及无权处分。

从《物权法》之前的法律规范来看,其立法目的更强调权利“静的安全”,以保护权利人的利益,但随着经济生活的不断发展,至《合同法》之时,当时的立法者力求平衡权利“静的安全”及“动的安全”,但由于未能区分负担行为与处分行为,故《合同法》第51条笼统地将无权处分的合同归为效力待定,成为理论界及实务界的众矢之的。且“效力待定说”过于保护权利人“静的安全”,而牺牲了善意相对人“动的安全”。依据该说,若权利人拒绝追认,合同自始无效,善意相对人根本无权要求无权处分人履行合同义务,只能要求处分人承担缔约过失责任,赔偿的损失也只能是信赖利益,而非履行利益。从《合同法》的立法体系来看,《合同法》第132条、第135条及第150条均是关于买卖合同出卖人权利瑕疵担保责任的规定,该些规定均是以合同有效为前提而设立的,既然法律已经明确了在合同有效的前提下出卖人无权处分的合同责任,若仍然认为合同因无权处分未获权利人承认而无效,则这些条款便形同虚设,无适用之可能。再从相关司法解释来看,《合同法解释(二)》第15条明确了在多重买卖合同的情形下,未取得标的物所有权的买受人可追究出卖人的违约责任,实际上承认了出卖他人之物合同的有效性,从而更好地保护善意相对人的权利。可见,《合同法》的立法体系已经为无权处分合同的效力做好了逻辑铺垫,“效力待定说”不仅未对负担行为与处分行为加以区分,也与现行法律体系不符。

综上,在确认无权处分合同效力时,对《合同法》第51条应做合理解释,该条中的“处分”应仅指处分行为,而不包括负担行为,当出卖人为无权处分时,其处分行为效力待定,但买卖合同确定有效;该条后半段“经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”,由于我国并未采纳物权行为的无因性原则,处分行为往往以合同的表现形式出现,故此处的“合同”可解释为包含两层含义:一为债权合同,二为物权合意。对该后半段可理解为:经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,不仅该合同有效,其合同履行的后果(处分行为)亦有效。如此解释,可以最大限度与物权行为理论相协调,也更能维护交易安全。

(三)对案由制度和法官释明制度的梳理

案由制度应为实践服务,原则上应以方便纠纷一次性解决,减轻讼累为目标。在此原则下可尊重传统诉讼标的理论的优势地位,但个案处理不应拘泥于理论,案由的确定则不局限于一案一案由。[8]同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的,应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。[9]

在完善案由制度的基础上,再辅以法官释明制度作为配套制度,有助于纠纷的一次性解决。由于长期的司法实践将负担行为与处分行为混作一谈,加之一般民众对物权行为等法律概念的认知局限,故当事人诉请合同无效,其真正的诉求往往为要求法院确认物权变动无效,从而可以达到恢复物权的诉讼目的。此时应加强法官的释明责任,在案由确定上强化当事人的主体性。在部分共有人擅自出卖房屋的情况下,其他共有人一般都选择通过法院确认诉争房屋的买卖合同无效,从而达到其取得诉争房屋所有权并收回房屋的目的,但若其仅以无权处分为由诉请买卖合同无效,则无法得到法院的支持。此时,法官不能奢求当事人对物权行为等概念有正确认知,而应合理行使释明权,告知其诉讼风险,将诉请固定于恢复诉争房屋的所有权以及返还诉争房屋的占有,只有将诉请固定后,才能找准其诉请依托的请求权基础并确定争议焦点,即部分共有人出卖房屋的行为是否构成无权处分、侵害了其他共有人的财产利益,审理思路便可着重放在对诉争房屋几次物权移转行为的效力上,而非买卖合同的效力上。当然,必须注意的是法官既要“积极释明”,同时更应做到“适度释明”。适度释明的要求可具体化为两个方面,一是释明不得影响当事人的处分权,不应背离于民事诉讼解决平等主体之间民事纠纷这一本质属性;另一方面,释明不应影响法官的中立形象。

 

本文地址:http://www.law888.net/n2316c31.aspx,转载请注明出处。

 (如有法律问题,可联系律师进行法律咨询,因律师办案可能不方便接听电话,可以先添加律师微信,留言确认后再电话咨询)       

刘律师:135-0321-4347(微信同号)

蔡律师:133-3337-2322(微信同号)   

律所地址:河北省石家庄市桥西区自强路127号省招大厦10楼         北京市盈科(石家庄)律师事务所

有理、有法、有据,凭真才实学,捍卫您的权利!

0 | | admin |
相关新闻   
本文评论
姓名:
字数