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不动产物权变动过程中共有权的行使和保护问题的研究报告(上)

日期:2018-05-25

 

引     言

不动产无疑是当今公民财产中价值比重最大的一部分,对于不动产物权的保护一直是民众最关心的议题之一,同时也是传统民事审判实务中的重头戏。当不动产涉及到共有问题时,引发的纠纷往往会更复杂、更棘手。

本文是在北京市第一中级人民法院2014年院级重点调研课题《有关不动产共有法律问题的调研》的研究基础上形成的。文章主要以不动产物权变动为研究线索,以不动产共有权的行使和保护为研究重心,研究了当前不动产物权变动过程中共有权的行使和保护问题的现状,阐述了不动产物权变动过程中共有权行使和保护存在的主要问题,并分别从理论和实务两个层面提出了对策和建议。

一、不动产物权变动过程中共有权的行使和保护问题概述

(一)不动产物权变动的内涵

经研究发现,法院所受理的不动产共有权相关的诉讼均是在不动产物权变动过程中发生的纠纷。鉴于此,对于“不动产物权变动”内涵的廓清就显得尤为重要。

不动产物权变动,顾名思义,是不动产物权的一个动态变化的过程,包括不动产物权的取得、行使和消灭。但限于篇幅,本文所称不动产,仅指房屋;本文所称不动产物权变动,即为房屋所有权、抵押权的取得、行使和消灭。具体而言,不动产物权的取得包括原始取得和继受取得,原始取得指因建造房屋等事实行为而取得不动产物权的情形,继受取得包括因买卖、继承、赠与、互易、抵押等法律行为而取得不动产物权的情形。不动产物权的行使表现为对不动产的所有权进行转移(比如通过买卖、赠与、互易等方式使房屋所有权人发生改变)、在不动产上设立抵押等。不动产物权的消灭一般情况下体现在房屋拆迁过程中被拆迁房屋的灭失以及房屋抵押的解除上。

(二)不动产共有权的行使和保护概念的提出

不动产共有权的行使和保护是本文的落脚点和立意所在,因此有必要对这一概念的提出做适当解释。

共有权,是共同所有权的简称,与单独所有权相对应。共有有广义和狭义之分。广义的共有,可以被用来指“任何两个或两个以上的人可以同时对不动产或个人财产主张权益的情况,这样的例子包括出租人和承租人、保管人和被保管人、抵押人和抵押权人、典当人和典当权人、真正所有权人和非法占有者”[1],即将所有分享财产利益的人都称为共同所有权人。而狭义的共有,则仅指法定共有,如《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第八章规定的按份共有和共同共有,甚至不能涵盖该法第六章规定的“业主的建筑物区分所有权”。本文所指不动产共有权,是狭义共有概念下的不动产共有权,不动产共有权的行使和保护,是从行权和救济的角度阐述共有权人对房屋的按份共有权和共同共有权。

(三)不动产物权变动过程中共有权的行使和保护问题在诉讼中的体现

以不动产物权变动即不动产物权的取得、行使、消灭为线索,共有权的行使和保护问题在诉讼中体现如下。

第一,从不动产物权的取得角度出发,共有权的行使和保护问题又可以从不动产物权的原始取得和继受取得两方面分析。一方面,在不动产物权的原始取得上,共有权问题主要集中在因共建形成新的共有关系而引发的纠纷,当事人因这类纠纷诉至法院,其案由[2]体现为所有权确认纠纷、共有权确认纠纷。据统计,北京市第一中级人民法院在2012年至今的近三年时间内所受理的所有权确认纠纷和共有权确认纠纷的案件量为225件,其中涉及共有权问题的纠纷有13件,占比5.8%。另一方面,在不动产物权的继受取得上,共有权问题主要集中在因遗产继承、遗赠而引发的纠纷,当事人因这类纠纷诉至法院,其案由体现为法定继承纠纷、遗嘱继承纠纷、遗赠纠纷。据统计,北京市第一中级人民法院在2012年至今的近三年时间内所受理的以上案由的案件量为196件,其中涉及共有权问题的纠纷有154件,占比78.5%。

第二,从不动产物权的行使角度出发,共有权的行使和保护问题主要体现在以下三个方面。一是部分共有人主张出卖房屋、签订拆迁补偿协议等,其他共有人不同意,而产生的共有物分割纠纷。二是部分共有人未通知其他共有人或违背其他共有人意愿,私自签订合同出卖房屋、设定抵押或签订拆迁补偿协议等,由其他共有人提起的确认合同无效纠纷、建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷或由合同一方提起的商品房销售合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷。三是部分共有人擅自出卖房屋,在房屋未过户至第三人的情况下,其他隐名共有人经异议登记制度提起的共有权确认纠纷。据统计,北京市第一中级人民法院自2012年至今受理的以上案由的案件量为859件,其中涉及共有权问题的纠纷有79件,占比9.2%。

第三,从不动产物权的消灭上看,共有权的行使和保护问题集中体现在因房屋拆迁引发的纠纷上。具体而言,是指房屋涉及拆迁后,部分共有人擅自拆除房屋,其他共有人提起的恢复原状纠纷、财产损害赔偿纠纷。据统计,北京市第一中级人民法院自2012年起至今所受理的这两类案由的案件量是198件,其中涉及共有权问题的纠纷有9件,占比4.5%。

从以上分析可以看出,在司法实务过程中,法院所受理的不动产物权变动相关纠纷共涉及了13个案由,覆盖了家事、物权、合同、不当得利等诸多领域,呈现纠纷类型多元化的显著特点。

二、不动产物权变动过程中共有权行使和保护存在的主要问题及成因

经研究发现,不动产物权变动过程中共有权的行使和保护主要存在三个问题亟待解决。第一,不动产物权登记制度的城乡二元化结构,导致共有权相关纠纷涌现;第二,现行法律规定不尽完善,导致人民法院裁判尺度不一;第三,诉讼标的理论及案由制度的僵化适用,不利于共有权相关纠纷的一次性解决。以下就这三类问题进行具体阐述。

(一)不动产物权登记制度的城乡二元化结构,导致共有权相关纠纷涌现

虽然我国《物权法》第10条明确要求建立统一的不动产物权登记制度,但目前,我国的不动产物权登记制度仍处于制度建设的初级阶段,呈现典型的城乡二元化结构,城市房屋权属登记制度有待完善,农村房屋权属登记制度基本空白,导致共有权相关纠纷涌现。

1.城市房屋权属登记制度有待完善。城市房屋权属登记在制度建设上相对成熟,但在实践中,我们发现,该制度仍存在有待完善之处。与法院处理纠纷相关的是城市房屋权属登记制度中行政登记机关对房屋权属的形式审查制度的弊端在房屋存在隐名共有人的情况下暴露无遗。《物权法》明确了不动产所有权登记公示原则,从理论上说,不动产权属证书中关于权利人的记载与该项不动产的真正权利人应当是一致的,尽管如此,在实践中,并不是所有不动产的真正权利人的名字都完全登记在了不动产权属证书上。虽然《物权法》第30条明确规定“处分物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”,但是在不动产交易过程中,由于城市房屋权属登记机关在进行房屋权属审查时没有对实际权属人进行彻底核实,就导致了部分共有人出卖房屋能将房屋权属顺利地转移登记在房屋买受人名下,这就严重侵害了房屋隐名共有人的共有权益。长期以来,我国城市房屋权属登记机关对于房屋实际产权的审查工作一直停留在形式审查层面,由此而引发的纠纷不断涌现。

2.农村房屋权属登记薄弱。农村房屋权属登记是国家通过法律的形式对宅基地上的房屋以及涉及的宅基地予以登记,并发放权属证书的行为。虽然法律规定了不动产物权公示原则,但在农村地区,农村房屋权属登记在实践中依旧非常薄弱。目前我国的土地、房屋属于不同的政府部门进行登记和管理。因此,农村房屋进行一次完整的登记,至少需要经过三级(市、县、乡)三类部门(房管局、土管局、规划局),登记程序繁琐,耗时长。另外,由于历史原因,一般的农村宅基地缺乏地籍资料,缺少明确的界限标记,这又给农村房屋权属登记带来了很大困难。

农村房屋权属登记的薄弱导致农村地区存在大量房屋权属不明晰的情况,不利于房屋所有权人发挥占有、使用、收益、处分的权能,不利于维护交易安全。由此引发诸多纠纷,最典型的是在农村房屋拆迁工作中,由于缺少房屋权属登记手续,拆迁人往往直接以宅基地使用权证登记的权利人或实际居住人作为被拆迁人,与之签订拆迁安置补偿合同,而实际情况往往是宅基地使用权人几经更替但并未显示在登记簿上,或者房屋除了实际居住人之外还有其他共有人,由此在房屋拆迁问题上就引发了大量房屋共有权人诉至法院要求确认其共有权或要求确认相关拆迁安置补偿合同无效的诉讼。

(二)现行法律规定不尽完善,导致人民法院裁判尺度不一

我国现行法律规定不尽完善导致法院裁判尺度不统一,一直是法院在审判实务中面临的一个棘手问题,主要体现在对无权处分合同的效力认定上。无权处分,被称为大陆法法学上的精灵[3],其内涵、效力及其裁判标准长期困扰着我国审判实践。在立法进程中,对于无权处分的相关规定大体经历了三个阶段。

1.1999年出台《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)。传统立法释义中,对于《合同法》第51条[4]、第132条[5]中的“处分”没有区分债法上的处分合同和物权法上的处分行为,实际上是将债权行为与物权行为的效力混淆甚至捆绑,对于无权处分合同的效力理论一度以效力待定说为主流[6]。但也有不同观点认为从传统民法理论自洽的角度,将《合同法》第51条的“处分”作限缩解释,解释为物权意义上的处分行为为宜。理论界对此认识不一,实务界也同样如此。因此,法院在处理有关不动产无权处分合同效力的案件时,就出现了裁判不一的情况,给审判工作带来了难题。

2.2007年出台《物权法》。我国《物权法》虽然认可了负担行为和处分行为相区分的概念,并且确立了物权公示原则,但却并没有采纳物权取得的无因性原则,同时在不动产物权的取得上适用了善意取得制度。我们应当看到,虽然《物权法》第106条已经确立善意取得制度,但该条款实际上是跳过了合同效力的认定,转而直接解决买卖合同相对人取得所有权的问题。

3.2012年最高人民法院出台《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)。该司法解释的第3条[7]对无权处分中的买卖合同效力做了明确认定,是为一大进步,明确了除法定合同无效情形外,无权处分中的买卖合同效力不受处分人无处分权的影响,应为有效,同时,合同相对方可向出卖人主张违约责任。但此条文并不涉及不动产抵押、互易、赠与等其他处分合同,因此,审判实践中关于无权处分合同效力定的裁判尺度不一的问题没有得到彻底解决。

(三)诉讼标的理论及案由制度的僵化适用,不利于共有权相关纠纷的一次性解决

在审判实务过程中,我们发现,不动产共有人通过诉讼维权时,往往会出现法官在适用诉讼标的理论及案由制度时偏僵化,制约了共有权相关纠纷的一次性解决的现象。最为典型的是共有房屋交易过程中引发的纠纷。共有权受侵害方(通常是隐名共有人)发现共有房屋在自己不知情的情况下被其他共有人擅自出卖给第三人时,一般都会迅速到法院提起诉讼以维护自身的合法权益。但是共有人的诉讼请求往往出现请求内容不明确或同时提起多项请求但无法归于同一案由的情况。比如妻子一方诉至法院,称其丈夫瞒着自己擅自出卖了房屋,因此要求确认丈夫出卖房屋的行为无效,同时要求买受人返还房屋。这里的两项诉讼请求的请求权基础是不同的,第一项请求要求确认丈夫擅自出卖房屋的行为无效是基于夫妻之间的婚姻关系,而第二项请求要求买受人返还房屋行使的是原物返还请求权,权利基础在于妻对诉争房屋享有所有权。在审判实务过程中,法院一般会按照传统的诉讼标的理论,认为应分两个案由,建议原告变更诉讼请求,通过两个不同的案件解决问题。但如此处理显然过于机械僵化,不利于共有权相关纠纷的一次性解决。

 

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