买卖二手房要注意什么问题,购买二手房需要注意啥?

日期:2019-11-14

一、买卖二手房要注意什么问题?

随着“梯级消费”理念的普及,消费者购买房产已经越来越理智了,越来越多的消费者开始选择二手房作为自己置业首选。二手房相比一手房除了价格低之外,最大的好处还在于它的现房优势,使得购买者即买即住,非常省力,但是房产专家告诫消费者,二手房买卖省力不可省心,在二手房交易的环节中,关注细节往往是避免交易风险的关键所在,尤其是以下的三大问题最容易被消费者忽视。

1、物业管理情况

物业管理水平的高低直接影响到日后的居住生活质量,在买二手房的过程中如果忽略了所在小区的物业管理情况,入住以后可能会造成很多麻烦。

(1)物业交验不可大意

买房过程中需重视物业交验环节,交验时您应注意:物业是否与合同约定的一致;家电、家具等是否与合同相符;钥匙是否已交付;水电、煤气表数字是否查验等;另外,在签定合同后应到物业管理处办理物业管理费结算,时间应以交房当日为准,同时购房者办理物业进户手续。

(2)物业管理水平要考察

观察小区是否封闭,保安巡查情况如何;小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适;询问水、电、煤气的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;电梯品牌、速度及管理方式;物业管理公司还提供其他哪些服务等。另外,还应该询问有无业主委员会,以及业主委员会的实际组成人员是否稳定等。

2、公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共区域和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集,所有权归交纳人,其利息用于售出住宅楼房公共区域和共用设施、设备的维修、养护,利息不足时由产权人分摊。

当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付时,通常的解决办法是经由买卖双方协商解决。一般会有四种处理方法:

(1)业主将公共维修基金无偿顺延给客户,这是二手房交易中最普遍的做法。

(2)买卖双方经过协商,由客户与业主共同承担这笔费用,即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%。

(3)买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)÷房屋产权年限。

(4)业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用,那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。

3、车位问题

随着私家车数量的增加,有限的车位已经完全不能满足停车需求,为了避免每天回家还要为停车的事儿操心,购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况,顺便也要了解小区周围停车场的信息,以防万一。

现在有的车位有产权,有的只有使用权。一般来说,有产权的车位可以方便地出售,只有使用权的车位能否在二手市场上转让,则要看当初业主与物业管理处签订的合同。车位的产权问题往往会引起二手房交易的纠纷,由于目前法律没有对车位产权的归属作明确规定,导致一些因车位产权而引发的二手房买卖纠纷无法妥善解决,而二手房如果能带着车位,将来还会有更大的升值潜力。因此,消费者在进行二手房交易的时候一定要擦亮眼睛,慎签合同。

二、购买二手房需要注意啥?

当我们下决心要用我们的积蓄去买二手房的时候,除了要了解哪些二手房不能买卖,还应该在买卖过程中重点关注有关二手房的手续、当地政策等问题,以及其是否满足自己的切身需求。一般来说,买二手房时,应着重注意以下几个问题:

1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

5、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7、单位房屋是否侵权

这个问题我们往往容易忽略,但它也非常重要。如果该二手房是单位房屋,则应该找卖主或者相关部门了解该单位房屋转让是否会侵犯他人的权益。如果已经构成侵权,则要综合衡量由此带来的影响。若在协商之后可以得到妥善处置,才可以继续下一步的计划安排。

以上就是关于买卖二手房要注意什么问题的相关介绍。事实上,虽然第一个问题有法律法规的明确规定,但在实践中来判断哪些二手房能不能买卖还是有难度的,因为有些时候并非手续能够完全到位和呈现,有些地方还因为政策不一样而稍有不同。关于第二个问题,只是比较概括地讲述了买二手房时应注意的方面,但其远远不能囊括现实操作中所出现的众多棘手问题。所以,如果大家遇到本文没有提及到的情形,为了避免自己的权益受到损害,最好找专业的房地产律师咨询,他们多年的执业经验和专业知识或许在关键的环节能够帮到您。

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