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开发商延期交房咋付违约金,开发商延期交房的赔付标准

日期:2019-11-13

一、开发商延期交房咋付违约金

开发商违约时所支付的违约金的计算方式,应当区别两者情况:

(一)依据商品房买卖合同的约定计算

开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的,一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说,如合同约定的违约金为2万,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金的数额。

(二)依据法律的直接规定计算

商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

1、逾期交房的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同,又为大家提供了一种可以借鉴的方式。

2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准,如果当事人双方约定了标准,过高或过低时,法院将掌握这种情况下的上下限标准,即上限不低于实际损失,上限不高于实际损失的130%。

二、开发商延期交房的赔付标准

卖方不能按约定时间交付房地产的,每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了这一约定。对于每日万分之五的违约金标准,法院或仲裁机构的判决或裁决意见有:

1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定,根据合同自由(意思自治)原则,予以支持;

2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为每日万分之三;

3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为按购房款计算的同期贷款利息。

《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定,即赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言,如果卖方按期交房,买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋,这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此,一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失,也相当于英美法中的期待利益的损失。

从买卖关系角度来说,买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款,也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此,如果将合同履行后可以获得的利益理解为净利益的话,买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本,包括分摊的购房款及利息损失。可见,所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。

购买期房本身就存有一定的风险,很多情况下购房者根本就无法按期收房,上文已经告诉了大家“开发商延期交房咋付违约金”和“开发商延期交房的赔付标准”,但在实践中很多购房者常常是索赔遭拒,因为没有足以证明开发商违约的证据。此时最好问问专业的律师该收集哪些证据或者是如何收集证据才能保证索赔成功。

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