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签订二手房买卖合同前应注意的事项,以及需预先审核的三大要素

日期:2019-11-14

一、签订二手房买卖合同前应注意的事项

(一)哪些房产不能进行转让

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条,下列房地产,不得转让:  1、以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

3、依法收回土地使用权的;

4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;  

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。  

(二)以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;   2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

小产权房、安居房、军产房、期房等在取得全部产权前禁止进行交易。因此在促成买卖合同签订前,一定要查实产权,以便明确房产是否确定能够依法进行转让。否则,促成了无效的买卖合同,不但无权收取佣金,还面临赔偿损失的责任。

二、签订买卖合同需预先审核的三大要素

签订买卖合同需预先审核的三大要素:即卖方、买方、房屋。

签订一份有效的买卖房屋,必须要买卖双方为适格主体,房屋必须在法律允许转让的范围内。    

(一)审查卖方主体资格。  

1、卖方必须是实际产权人(即产权证上的业主),如果不是实际产权人,则代理人必须有授权委托书方能签订买卖合同。  

2、如卖方是未成年人,则应由监护人签订买卖合同,且签订合同前,需要到公证处办理监护权公证,证明监护人有合法监护权且处分房产是为了未成年人利益着想。  

3、共有房产要全体共有人签字同意出售,否则合同不发生法律效力。  

(二)审查房屋是否在法律规定转让的范围之内。  

签订合同前,一定要核实房产权利是否有瑕疵(即产权是否存在异议登记),是否取得全部产权(即是否已经取得红本房产证),是否存在查封,如存在上述问题,则房产不能进行交易。

(三)审查买方是否主体适格。

买方必须是法律、法规规定可以购买房产的权利人。因此,要查看买方是否受限购令、限外令的影响。如买方属于政策原因限制购买的,则合同不能履行,中介公司不但收不到佣金,而且对声誉造成较大影响,甚至面临赔偿损失的责任。        (四)限购令和限外令的注意

1、限购令:对在本市市区(市辖五区,下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭),限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭,在主城区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在本市市区,已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭,暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。

2、限外令:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。  

以上便是签订二手房买卖合同前应注意的事项,以及需预先审核的三大要素的具体内容,希望能够对您有所帮助,当然,在实践中,有更多关于这的问题,如果您想要了解更多关于这方面的法律问题,请具体联系我们律师,我们会根据您的具体情况,为您进行专业的法律分析。

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