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怎样购买共有二手房,如何购买共有二手房

日期:2019-11-16

一、怎样购买共有二手房

我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效。因此,在二手房买卖中,买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。

由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字,买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外,其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。

需要特别注意的是,如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时,买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。

在实践中,有时会出现这样的情况;属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后,其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时,如果买家是善意购房,即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户,法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。

二、如何购买共有二手房

购买共有人的二手房,涉及两个层次的问题。

1、处分共有财产,应当经共有人同意。

“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”,卖方出售共有房屋应当征得其他共有人书面同意,否则该行为为无权处分。《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”如果房屋为共有,除非共有人追认或者出卖人取得全部产权,否则与出卖人订立的合同为无效合同。

2、共有人书面证明的法定要求。

共有人同意出售的书面证明形成于国外,应当符合涉外证据的法定要求“当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国域外形成的,该证据应当经所在国公证机关予以证明,并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证,或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续”,出卖人提供的书面证明如不符合此证据要求,应当要求其限期完善。

通过上文的介绍,相信大家对“怎样购买共有二手房”以及“如何购买共有二手房”的相关内容有了更全面的了解,希望对大家有所帮助。在大量的二手房交易中,有很多是共有二手房,很多人在购买共有房产时,不了解它的流程,因而给自己带来了不必要的纠纷。因此,建议大家在购买共有二手房前先向专业的房产律师咨询;若是不慎陷入了纠纷,那么建议您及时联系律师,让律师帮您处理。

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