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在厦买房为避税签“阴阳合同” 遭算计引发一场官司

日期:2017-01-25

近日,卖房人张先生夫妻因签了阴阳合同,遭购房人恶意起诉,对方要求按照避税合同履行,退还“多给的”15万元购房款。

一份阴合同,约定购房总价为73万元;一份阳合同,约定购房总价为58万元。法官究竟应该采信哪一份合同?卖房人要不要退还15万元?

近日,海沧区法院开庭审理了这起特殊的“阴阳合同案”。

怪事 一套房子两种价格

引发官司的这一套房子位于海沧区沧林路一小区内,房屋面积为81平方米。据购房人、原告赵女士起诉说,双方实际的成交价是58万元;但是,卖房人、被告张先生及其妻子却说,成交价明明是73万元。

一套房子,为何会有两个成交价。原来,他们双方为了避税签了阴阳合同。前年1月12日,双方就房屋买卖事宜达成一致协议,约定房屋出售价格为73万元。

三天后,双方又签订了一份书面的房屋买卖合同。当日,赵女士支付了5万元定金。随后她又通过银行转账的形式支付了首付款23万元。

一个月后,双方共同前往房管局办理过户手续。当天,为了避税,他们在房管局签订《存量房买卖合同》时,有意将房价“做低”,在合同中,书面约定房屋出售价格为58万元。

当天,赵女士缴纳了营业税等税费4万多元。双方办理了过户手续,讼争房屋也顺利过户到赵女士名下。

争议 付款73万能讨回15万?

过户之后,赵女士又通过银行按揭贷款方式支付了剩余的购房款,实际支付购房款合计73万元。但谁也没想到,过户之后双方却打起了官司。

近日,赵女士起诉认为,两份合同当中房价不一,实际履行应以《存量房买卖合同》为准。因此,她向被告多支付了15万元购房款,被告构成不当得利,应当予以返还。所以,她请求法院判令被告张先生归还15万元“不当得利款”并支付利息。

对此,卖房人、被告张先生答辩说,实际成交价应为73万元,至于58万元的价格,那只是为了避税,双方才在房管局签订的《存量房买卖合同》中这样约定。但是,双方的真实意思表示应以之前的约定为准。

张先生还说,双方合同已实际履行完毕,他已经将房屋过户至原告赵女士名下,并已实际交付房屋。所以,他依约收取购房款73万元符合约定,并未构成不当得利。

判决 避税价格不算成交价

近日,海沧区法院作出一审判决,认定被告张先生并没有不当得利,所以判决驳回了原告赵女士要求退还15万元的诉求。

法院认为,本案当中,原告和被告双方均确认,双方此前就讼争房屋的买卖事宜达成一致协议,约定售房价格为73万元。这一协议系双方自愿达成,为双方的真实意思表示,为有效协议。另外,双方均确认签订《存量房买卖合同》时,为了避税,将房屋出售价格约定为58万元,因此,《存量房买卖合同》中关于售房价格的约定并非双方的真实意思表示。

所以,法院最终判决认定双方约定的真实售房价格应为双方一致确认的73万元,而赵女士主张应按《存量房买卖合同》中约定的售房价格履行,进而要求张先生返还15万元,违反了诚实信用原则,该主张缺乏事实和法律依据,法院不予支持。

法官说法

阴阳合同,哪份为准?

法官分析说,“阴阳合同”在二手房交易中,已经属于“公开的秘密”。二手房买卖实践中常见的形式为签订两份合同,即就同一套房屋约定两个价格订立两份合同,用约定较低价格的合同办理相关的交易手续,而私底下按照较高价格的约定交易房屋,以逃避国家税收。

这样的合同也被叫做“阴阳合同”。一份为阴合同,一般为买卖双方真实的意思表示,约定了真实的交易价格;一份为阳合同,为了在土地房屋管理部分过户时避税使用,一般约定的交易价格低于真实的交易价格。

虽然,在法律上,并不提倡二手房买卖双方为了避税签订阴阳合同的做法,但是,如果双方为二手房交易价格发生争议,一般应以买卖双方约定的真实交易价格为准,否则有违公平和诚实信用原则。

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