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表见代理房屋买卖合同被认定有效

日期:2017-01-25

一、案情简介:

与富均是地区房产管理局干部,同在房地产交易中心一个办公室中工作,过去所处关系甚好。 1999 年前俩人购违建房两间,后分别办了两个《房屋所有权证》,其中一个《房屋所有权证》办在了陈的名下,另一个《房屋所有权证》办在了陈小舅子的名下。 1999 5 月该地拆迁,陈与土地房屋开发中心、城市房屋拆迁办公室签订了《房屋拆迁协议》,并于 2000 1 月被安置了一套 52.15 建筑平方米的房屋,陈获得了该房的产权。该房的拆迁手续、回迁手续、交费收据、《房屋所有权证》均在被告富手中,并由富将安置房出租。 2001 6 1 日通过房地产中介公司富与宋签订了《房屋买卖合同》,约定以 12 万元将该房卖给宋。同月 8 日,富与宋填写了房产管理局制定的格式《房地产转让合同》,约定以房主陈的名义出卖此房,价款填写的为人民币 5 万元。后宋办理了房屋买卖的契税手续并经房地产交易中心办理了房屋产权过户手续,取得了争执房的《房屋所有权证》。 2003 9 月,陈以其是房屋产权人,富未竟其同意擅自出售房屋为由,向人民法院提起诉讼,请求判令房屋买卖合同无效。

 

裁判结果

法院认为,陈某与富某是朋友关系。争执房屋买卖过程中,富均提供该争议房的有效证件及陈某本人身份证。富实施的行为,虽然与陈某无书面委托,但具备代理条件,代理陈某实施争议房屋的转让行为。宋则可相信陈某与富的被代理与代理关系。因此两被告实施的民事行为并无不当,签订的房屋转让协议书有效。陈某提供给富争执房屋的有效证件及本人身份证,应当知道由此产生的法律后果。富某转让房屋如对陈某造成损失应由富承担不利的法律后果,可另行告诉。依法判决:驳回陈要求宣告房地产转让合同无效的诉讼请求。

 

律师点评:

本案中,富未经房屋产权人陈书面同意,未取得出售房屋的书面授权委托书,将房屋出售给宋的行为应认定为无权代理行为。但签订合同时交易相对人宋根据富出示的陈的身份证件和房屋产权证及其他的相关资料手续,有理由相信富取得了陈的合法授权,宋作为善意的交易相对人可以向法院主张富得出售房屋行为构成表见代理,并要求确认陈承担表见代理的法律后果,房屋买卖合同有效。关于表见代理,《合同法》第四十九条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

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