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11个问题搞懂租赁商业店铺最容易产生的纠纷

作者:吴丁亚律师 日期:2016-12-06

作者|吴丁亚律师

单位|北京炜衡律师事务所

【阅读提示】

商业店铺租赁纠纷是比较常见的法律问题,由于大多数朋友在这方面法律意识淡薄,对后期所产生的纠纷预判不足,会造成大量的诉讼情况发生,我想这都不是朋友们想要的结果。

本文将会从租赁的各个方面阐述,以此尽量避免此类纠纷的发生,供朋友们参考学习。

一、调查店面的档案

租店面之前,到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况,要确认:

1房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的房屋。

3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

二、免租装修期

商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。

在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用。一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念,所以,你在租房是要去谈,把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。

签订合同发生的费用

三、租赁保证金

俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约,押金就跑不了。

四、税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

1)出租

营业税及附加:租金*5.55%

房产税:租金*12%

个人所得税:所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)

印花税:租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)

土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

2)转租

营业税及附加:转租收入*5.55%

印花税:转租租金(总额)0.1%

上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房,一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。

签定合同时要注意的重要内容

五、营业执照

租商铺的目的在于开展商业经营活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

1、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

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