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合同控税:合同与账务相匹配

[日期:2017-02-28] 来源:  作者:佟军 [字体: ]

  企业账务和税务处理与合同不匹配时导致企业税收风险的主要原因之一。作为企业的财务部门在进行账务处理时,一定要查看合同,根据合同付款、根据合同开具发票,根据合同进行账务处理,否则企业的账务中往往存在涉税风险。实践会计和税务处理过程中,企业的账务和税务处理往往是由合同中的某些约定条款决定的,也就是说,企业的财务会计人员在对每一笔经济业务进行会计核算和账务处理时,必须依据合同中的约定。如果企业的账务处理与合同的约定不匹配,则账务处理要么出现错账,要么出现假账。为了规避企业的财务和税务风险,企业的财务管理层必须高度重视企业账务处理和税务处理与合同约定条款的匹配性。下面就合同中的某些约定条款与账务处理保持一致性问题,笔者通过实践工作中总结和梳理的一些案例进行分析。

  [案例分析:某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理分析]

  (1)案情介绍

  房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定如下几种情况:

  ①在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元,在该项目土地上建设回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户。

  ②在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元,用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中,用于拆迁费用1000万元,用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。【加微信:fdccspx关注更多精彩内容】

  ③在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元,用于该项目的拆迁补偿支出。

  ④在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

  ⑤在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元,用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

  ⑥在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元,用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

  请分析这3000万元的财务和税务处理。

  (2)账务处理

  本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中,对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定,根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理,房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理,否则会有税收风险。有鉴于此,本案例中的账务处理如下:

  ①合同约定第一种情况:土地返还款就地建安置房的账务处理(单位:万元)。

  土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府,政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款,然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此,土地返还款就地建安置房的账务处理如下:

  收到返还款时:

  借:银行存款            3000

          贷:预收账款         3000

  借:营业税金及附加      165

          贷:银行存款         165

  完工结转收入时:

  借:预收账款:           3000

          贷:主营业务收入     3000

  ②合同约定第二种情况:土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理(单位:万元)。

  土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理。

  收到土地返还款时:

  借:银行存款               3000

          贷:其它应付款        3000

  代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时:

  借:其它应付款——被拆迁户            1500

  其它应付款——拆迁公司             1000

          贷:银行存款                       2500

  同时,借:其它应付款                   500

                  贷:其它业务收入               500

  ③合同约定第三种情况:土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理(单位:万元)。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条的规定,在计算土地增值税增值额时,具体的扣除项目为:开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”,也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出,因此,政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除,而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入,但是要冲减开发成本中的补偿支出,从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。  

  因此,土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下:

  借:银行存款                       3000

          贷:开发成本——拆迁补偿费     3000

  ④合同约定第四种情况:土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设(即红线之外建基础设施)的账务处理(单位:万元)。

  收到返还款时:

  借:银行存款            3000

          贷:专项应付款      3000

  支付建筑企业工程款时:

  借:专项应付款          3000

          贷:银行存款         3000

  如果支付建筑工程款后还有剩余的“专项应付款”,则应把剩余的“专项应付款”结转到“营业外收入”。

  ⑤合同约定第五种情况:土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施(即红线之内建基础设施)的账务处理(单位:万元)。

  公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担,而且开发商在制定房价时,已经包含了公共配套设施的内容。

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